Woningmarkt in Zweden draait vierkant

Woningmarkt in Zweden zit op slot

Nieuwe appartementen in Malmö. Foto: akz/123rf

De woningmarkt in Zweden zit op slot. Er zijn in het land weliswaar genoeg huizen en appartementen, maar toch is er sprake van acute woningnood in Zweden.

Die conclusie trekt de Zweedse overheidsdienst Boverket in een nieuw rapport. Boverket onderzocht hoeveel woningen er zijn, hoe de huurmarkt ervoor staat en wat er komt kijken bij de verkoop van een woning.

Vooral in de stedelijke regio’s blijken er problemen te zijn. Maar ook het platteland blijft niet gespaard. Steeds meer mensen in Zweden willen in of rond Stockholm, Göteborg of Malmö wonen. Ook groeit de bevolking gestaag. De vraag en het aanbod staan echter niet in elkaars verhouding.

Woningen op verkeerde plaats

Boverket constateert dat in “Groot-Stockholm” 56.000 woningen te weinig zijn om de acute problemen te kunnen oplossen. In “Groot-Göteborg” zijn er 8.000 te weinig en in “Groot-Malmö” is een tekort aan 14.000 woningen. In de rest van Zweden is er echter een overschot van 29.000 appartementen.

“Onze woningen staan voor een deel op de verkeerde plaats”, concludeert Boverket in het rapport. Dat was niet altijd zo. De cijfers tonen aan dat er twintig jaar geleden relatief veel woningen in Malmö en Stockholm beschikbaar waren, en juist weinig elders in het land.

Wie vandaag echter een huurwoning zoekt in een stadsregio moet over veel geduld beschikken. De wachttijden bedraagt algauw meerdere jaren. In Stockholm en Göteborg staat een op vijf inwoners in de rij voor een huurwoning, in de provincie Uppsala zelfs een op vier.

Wie de aantallen van de regio’s Stockholm, Göteborg, Malmö en Uppsala optelt, komt op een lijst van in totaal 755.000 mensen. En dan zijn de wachtlijsten in kleinere steden, die ook lang kunnen zijn, niet meegeteld.

Slechte huurmarkt

Om alleen al de 755.000 wachtenden in de vier grootste steden te kunnen huisvesten zouden er 350.000 nieuwe woningen nodig zijn. Momenteel worden er maar 10.000 nieuwe huurappartementen per jaar gebouwd in deze vier regio’s samen.

“Het zou vele jaren duren voordat de wachtlijst weg zou zijn gewerkt, zelfs als we uitgaan van de hypothese dat de bevolkingsgroei stopt en er geen huizen meer gesloopt worden”, stelt Boverket.

Er is niet alleen woningnood, constateert de dienst, maar de huurmarkt werkt ook slecht. Het woningbestand wordt niet effectief benut. Veel mensen vinden geen huurwoning ondanks dat ze de huurprijzen goed kunnen betalen. Mensen die al huren blijven op dezelfde plek wonen zelfs al willen ze graag verhuizen. De reden: er is geen alternatief.

Gevolgen voor Zweden

De markt zit op slot, is de conclusie. Een baan aannemen in Stockholm is voor velen niet mogelijk door gebrek aan woningen. Dichter bij het werk gaan wonen kan niet om dezelfde reden. Koppels die willen samenwonen blijven noodgedwongen apart wonen.

De Zweedse economie, het milieu en het persoonlijk leven van mensen lijden onder de slechte huurmarkt.

Tot overmaat van ramp neemt het aantal huurwoningen in Stockholm zelfs af. Steeds meer huizeneigenaren verkopen de appartementen aan de huurders. In de regel worden ze veranderd in bostadsrätter: appartmenten waarvoor een woonrecht wordt gekocht waarna er maandelijks een vast bedrag aan woonkosten wordt afgedragen.

De laatste twintig jaar werden op deze manier 130.000 huurwoningen verkocht, terwijl er maar 50.000 werden gebouwd. Op de hoofdstedelijke woningmarkt zijn de prijzen torenhoog, dus is verkoop uitermate lucratief voor wie op snelle winst uit is.

Verkopen kost veel geld

Ook de markt voor koopwoningen kent echter problemen en die beperken zich niet tot de steden.

Veel mensen die een eigen huis hebben, willen best verhuizen. Ze vinden hun woning te groot of te klein, of ze zouden vanwege werk liever elders wonen. De kosten van een verhuizing zijn echter hoog en daardoor blijven velen zitten waar ze zitten.

Wat komt er allemaal kijken bij verhuizing? Wie, zoals de meeste Zweden, de woning via een makelaar verkoopt is altijd een paar procent van de verkoopsom kwijt aan provisie voor de makelaar. Deze varieert per streek en makelaar, maar is minimaal 2 procent en ligt veelal rond 4 procent.

Wie vervolgens aan ander huis koopt moet “lagfart” betalen: belasting op aankoop van onroerend goed. Dit is een bedrag ter grootte van 1,5 procent van de koopsom. Is er een nieuwe pandbrief nodig voor de hypotheek van de woning, moet nog eens 2 procent betaald worden.

Winstbelasting

Daar komt eventueel een winstbelasting bij. Wie in Zweden een huis met winst verkoopt, betaalt over die winst 22 procent belasting, ongeacht hoe lang iemand er gewoond heeft. In Europa zijn Zweden en Portugal de enige landen met een dergelijke belasting.

Boverket heeft uitgerekend dat al deze kostenposten staan voor gemiddeld 17 procent van de verkoopsom van een woning. Wie dus met winst een huis verkoopt voor 2 miljoen kronen, moet rekening houden met 340.000 kronen aan kosten.

Boverket stelt dat het waarschijnlijk nergens in Europa zo duur is om te verhuizen. En dus zijn er veel mensen die het achterwege laten, ondanks dat ze graag zouden wíllen. De doorstroming op de woningmarkt wordt zo geremd.

Dat het aantal woningtransacties desondanks niet wezenlijk terugloopt, is te danken aan de lage rente, de toegankelijkheid van hypotheken en de nog almaar stijgende woningprijzen.

Meer bouwen

“De woningmarkt wordt vandaag gekenmerkt door een aantal systeemfouten. Die remmen het aanbod en blazen de vraag onnodig op”, concludeert Boverket.

“Meer bouwen is op lange termijn een belangrijk deel van de oplossing, maar niet de enige en lost ook de problemen van vandaag niet op. In heel Zweden worden nu ongeveer 30.000 appartementen per jaar gebouwd, maar op de lange duur moeten dat er meer worden.”

Minstens zo belangrijk dan meer bouwen is echter een meer effectiever gebruik van de huidige woningen. Daar horen ook wetten en regels bij die dit niet verhinderen, stelt de Zweedse overheidsdienst verwijzend naar de hoge winstbelasting.

Reacties

reacties

Lees meer over:, ,